コラム その9

◆その9

不動産の相続税評価について詳しくない調査官がいる一方で、中には不動産鑑定士の資

格を持った人もいます。

評価に詳しい人はあっさりと調査を終了する場合が多いのですが、そうでない調査官は

鑑定評価書の内容について詳細に聞いてくる場合が多いといえます。

調査官とのやり取りを再現すると次のようになります。

① 傾斜20°前後の市街地山林について、広大地評価よりも鑑定評価書の方が低い場合

調査官: 鑑定評価書ではなく、広大地評価でやるべきではないか。また、鑑定評価

額も地価公示等の宅地見込地から比準した金額よりかなり低いのではない

か。

筆 者: 傾斜がきつく、道路も狭いため、開発に当たっては造成費が多額にかかり、

大型車の進入が難しいため鑑定評価額で売れるかが難しい土地である。実

際、周辺の売買事例は対象地のように傾斜のきつい山林を開発業者が買う

場合、かなり厳しい価格になっている。

 

顛 末: 調査官は上記の説明でも納得せず、私の事務所まで説明を求めに来まし

た。私は取引事例は守秘義務があるため見せられないが、周辺の宅地開発

で不動産業者が購入している価格を提示し、ようやく納得してもらいまし

た。

② 道路側が平坦で一部盛土しており、奥の方が急斜面の崖地となっている場合

調査官: 道路側が平坦であり、盛土部分は地下車庫に使用すれば良く、奥の急斜面

の部分の擁壁はいらないのではないか。

筆 者: 全体の敷地は建売住宅を5棟建てる現場で、奥の方の擁壁は必要である。

市の開発要綱を充たす擁壁の構造はかなり大がかりとなり、鑑定評価書に

示したように多額の造成費がかかるため開発法の価格はかなり低くなる。

顛 末: 調査官は国税局にいる鑑定士と相談して来て筆者の価格で納得してもら

った。

 

相続税の申告書に添付する場合、十分に説得力のある鑑定評価書でなければなりません。

また、税務代理権限のある税理士と不動産鑑定士は常に一緒に立会いをし、現場で調査

官が納得できるように説明する必要がありあます。

現役の調査官はなかなか本音を話してくれませんが、退官して開業税理士をしている旧

調査官から、「税理士のなかでも能力の差があって、申告場の間違いや個別的要因を考慮す

れば、もっと相続税の額が減少するケースが多い」という言葉を聞いたことがあります。

筆者にとっては、ずしりと重く感じる言葉でした。特に土地は個別的要因によって税額が

大きく変動するため、注意を要することを再確認させられました。

コラム その8

◆その8

平成20年7月13日付の朝日新聞に、「故・平山郁夫氏の妻、2億円の遺産隠し、東京国

税局指摘」というセンセーショナルな見出しの記事が載りました。

故・平山郁夫氏の妻が、東京国税局の税務調査を受け、相続税財産のうち現金約2億円

を申告しなかったとして、重加算税を含む追徴税額1億5千万円を修正申告し納付したいう記事でした。

税務調査で自宅の洋服ダンスにあった袋などに約2億円の現金が見つかり、申告から除

外していたとして、国税当局は仮装隠ぺいによる遺産隠しと判断したそうです。

妻は朝日新聞の取材「以前に税理士から、そのお金は生活費に回してくださいと言わ

れたので申告しなかった」と話したそうです。

平山氏のように国際的な文化財の保存活動に尽力し、文化勲章を受章した

人であっても調査を行います。

「税理士から、そのお金は生活費に回してください」と言われたそうですが、これが事

実であったら大変なことになります。というのも、もし本当にそのように言ったのであれ

ば、税理士が脱税や仮装隠ぺいに加担したことになり、場合によっては税理士法により処

分されるからです。

しかも仮装隠ぺいの場合の重加算税が大きいため、通常税理士自らが加担するケースはほとんどないと言ってよいでしょう。

このように、タンス預金についても調査官は徹底的に調べます。

私の経験からいうと、「現金・預金や通帳等の管理はいつもは誰がしているのか」としつこく質問され、その保管場所を厳しく調査されます。

コラム その7

◆その7

「名義預金」とは、預金口座の名義がその預金の原資を出資した人ではない口座をいい、

被相続人が自分ではなく配偶者や子供の名義で口座を作った場合に問題となります。

特に相続人に資力がない場合は、課税当局から厳しく追及されます。

相続税を少なくしようと自分の財産を子供名義にしているケースが多々ありますが、腕

の良い調査官であれば、すぐに見抜かれるといってもよいでしょう。

コラム その6

◆その6

 

私の経験から、相続税の税務調査では、預金、有価証券等は徹底的に調べられる

と言ってよいでしょう。

預金の出し入れは、金融機関でほとんど把握されます。マイナンバー制度の導入により、

さらに把握が容易になるでしょう。

私が申告を担当した相続人が銀行の担当者から聞いた話では、調査官が預金の動き等

の調査に6回くらい銀行に来たそうです。

税務調査は、申告後1年いないに来ることが多いといえます。

まず、税理士に連絡があり、立会いに都合の良い日を決定します。

預金等は多くは事前に調査しています。

多額の相続では、経験豊富な調査官が来ます。

私のケースでは、12年前の預金の移動について聞かれたことがありました。12年前には

私は顧問税理士ではなかったため、その移動を把握していませんでしたが、幸いにも相続

人が当時の資料を保存していたため、その預金の移動については説明できました。

また、相続が発生する直前に土地や建物等の譲渡があった場合で、税務当局は申告によ

って譲渡所得を把握しており預金が残っていない間合いは、その預金の使途について説明を求めています。

コラム その5

◆その5

 

ある税理士が申告した申告書を他の税理士が還付請求をするケースが圧倒的に多いと言

えます。

その場合、土地の評価額を再検討して還付されるケースが多いでしょう。

土地は個別性が強く、同じものが二つとありませんから、それに適用できる特例や個別

的要因は一つ一つ異なることに留意すべきです。

相続財産全体で土地の割合は50%余りと言われています。

「払い過ぎた相続税が戻って来ます!」というキャッチフレーズでビジネス展開してい

る税理士がいますが、その中身を吟味してみると、税理士は土地評価の専門家ではないた

め、その評価の仕方が基本的に間違っているケースが圧倒的に多いのです。

やっかいな問題は、少ない税金に対しては課税当局から指摘がありますが、納め過ぎた

税金については課税当局から指摘がありません。

相続税の還付に成功した事例を不動産鑑定士の目から見ると、単純な評価上の誤りが多いのです。

土地評価に精通した税理士に申告してもらった方の納税額が少なくてすみます。