借地権・底地を保有している方は生前対策が必要です!(H26.08.07)

借地権は住宅地で相続税路線価の60%、商業地では70%~80%で評価される。相続税の申告の際、本当にその価格なのであろうか疑問に思う人が多い。その最大の理由は、借地人が底地を買う場合や、底地人が借地権を買う場合は時価に近い形になるため問題が起きる場合が多い。
借地人等に資力がなく買い受けが出来ない場合換言すれば借地人や底地人以外の第三者が買い受ける場合非常に低い価格でしか売れない。その理由として、

(1)評価通達にいう借地権、底地の価格は正常価格ではなく限定価格ではないか。
(2)借地権や底地を第3者が購入しても金融機関にとって担保価値がかなり低いため、ファイナンスが出来ず取引されても市場価値が低い価格でないと売買が成立しない。
(3)借地権の売買について地主の承諾が必要であり、名義書換料が一般的に10%かかるにもかかわらず、斟酌されないのはいかがなものか。
(4)借地権の態様には、地上権か借地権かによって異なり堅固建物所有目的か非堅固建物所有目的により価格形成要因が大きく異なり評価額もかなりの違いがあり一律に扱うのは問題がある。
(5)借地権には建替えや更新等により承諾料が必要であり、評価においては差し引く必要があるのではないか。各種承諾料の目安は次のとおりである。
① 更新料 : 更地価格の3~5%程度
② 増改築承諾料 : 更地価格の2~5%程度
③ 非堅固建物から堅固建物への用途変更承諾料 : 更地価格の5%~10%程度

財産評価基本通達では、借地権割合法で一律に評価されているため、相続時には非常に高い価格になる。借地権や底地は交換の手法等を使って完全所有権にしておく必要がある。亡くなった後では足元を見られ売買がうまくいかないケースが多い。借地権や底地を持っている方は是非ご相談ください。