相続登記とは
相続登記とは不動産の名義変更のことを指します。不動産を所有している方（被相続人）が亡くなった後は、相続人が所有権を得ることになりますが、法務局で所有権移転登記を行う必要があります。所有権を移転しないままにすると、第三者に権利を証明することができないため、売却や建て替えなどが出来なくなります。2024年に義務化されるということは、親が不動産を所有している場合は誰しもが対象になるため、どのような義務内容なのか、どんな罰則があるのかを確認しておく必要があります。
なぜ相続登記が義務化されるのか
そもそもなぜ相続登記が義務化されるのかを理解しておきましょう。義務化された背景には「不動産の所有者不明問題」が挙げられます。相続登記をしないままにすると誰が所有者であるかわからなくなり、以下のような問題につながります。
- 固定資産税の請求先がわからず徴収できない
- 国や自治体が道路拡張や開発などを行うための所有者交渉ができない
- 隣地の方との境界確定ができない
相続登記をしない方は「手続きが面倒」「依頼する司法書士への報酬額を支払いたくない」という理由だけでなく、「固定資産税の支払いたくない」という方も多いです。そのような背景から手つかずの不動産が増え、所有者不明土地や空き家が増加しています。しかし国としても固定資産税は大事な税収の一つであるため、相続登記を義務化するようになりました。
相続登記の義務化とは
2024年4月からスタートする相続登記の義務化とは具体的にどのような内容なのでしょうか。大きく分けると以下の2項目となります。
3年以内に登記しなければいけない
相続が発生してから3年以内に相続登記をしなければいけません。もともと相続登記には期限が設けられていませんでした。その結果相続登記を行わない方が増え、なおかつ相続した人も亡くなり、誰が所有者であるか分からない状態にもなっている不動産も多くあります。例えば父親の相続が発生した子どもが相続登記しようとしたものの、建物の所有者が亡くなった祖父で土地の名義人が曾祖父というケースと仮定しましょう。曾祖父が所有している土地を相続するとなると、曾祖父の血縁関係を調べ、ねずみ算式に増えた相続人で遺産分割協議を行わなければいけません。その手続きに時間がかかるうえに自分が相続できない可能性も高まります。そのため、不動産の権利関係が複雑になることから相続が発生した日から3年以内に登記することが義務化されました。また相続登記の義務化は過去に遡って適用されるため、登記しない土地や昔の名義のままは全て変更する必要があります。
住所変更は2年以内
不動産の所有者の住所や氏名または名称の変更があった場合、2年以内に申請して登記しなければいけません。固定資産税や都市計画税などの納税通知書は、登記簿に明記されている所有者の住所に送られます。そのため住所などが変わった場合は登記しなければいけません。2年以内と定めているものの、固定資産税などを納税しないままにすると、延滞税なども課せられる可能性があるため、実質は即座に登記しなければいけません。なお住所変更などに関する相続登記の義務化開始は2026年4月に施行されることが予定されます。
相続登記をしなかった場合のデメリット
義務化させる相続登記を怠った場合、どのような罰則が科せられるのでしょうか。ここでは罰則内容と登記しなかった場合のデメリットについて紹介します。
罰則として10万円以下の過料が課せられる
正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が求められます。また相続した方の住所変更を行わなければ、5万円以下の過料が求められます。
不動産の売却や建て替えができない
先程もお伝えした通り、相続登記を行って名義変更をしなければ不動産の売却はできなくなります。例え被相続人の配偶者や子どもであっても、不動産の運用は所有者本人でなければ行うことができないため、売ることはできません。また建物も同様で、大規模リフォームや建て替えなどをすることも不可能です。そのため不動産の運用をするためには相続登記は必須となります。
金融機関の融資も受けられない
相続登記をしていなければ、不動産を担保として金融機関からの融資を受けることができません。住宅ローンやアパートローンを借入して建物を建築する場合、必ずと言えるほど金融機関は土地と建物を担保設定します。担保とは万が一債務者の返済が滞った時、金融機関が土地や建物を差し押さえることができる権利のことを指します。しかし土地の所有者がすでに亡くなっている場合は、差し押さえることもできないため、相続登記を行い、借入主の名義へ変更する必要があります。
権利関係の複雑化
相続登記をしなかった場合の一番のデメリットと言えるのが権利関係の複雑化です。相続登記をしないまま、何世代も続いてしまうと、誰が相続人に該当するか分からなくなるからです。例えば祖父が所有していた土地を孫やひ孫の代になって相続登記されていないことに気が付いた際、祖父の相続人全員が集まって再度遺産分割協議を行い、登記する必要があります。しかし祖父の相続人となると、すでに亡くなっている方も多いでしょう。亡くなっている場合はさらにその方の相続人を調べる必要があり、非常に手間暇がかかります。また、あまりに遠い親族であるため、面積がない方と遺産分割協議を行うことにもなりかねません。さらに財産ということで、相続争いに発展する可能性も高いため、相続が発生した際は即座に登記することが大切です。
相続登記をする手順
相続登記を行ったことがない方にとっては、どのような手順で行えばよいか分からないという方も多いのではないでしょうか。そこで、ここでは相続登記の手順について紹介します。
相続が発生したら専門家へ相談する
相続登記は3年以内に義務化されますが、できれば相続が発生してから即座に司法書士などの専門家へ相談し、手続きに移行した方が良いです。相続登記は自身で行うことも可能ですが、専門性が高いうえにさまざまな書類を用意しなければいけないため、専門家に依頼する方が多いです。もちろん専門家への費用が発生しますが、おおよそ10万円～20万円前後で依頼することが可能です。しかし権利関係が複雑になっていたり、登記する不動産の数が多くなるとコストも割高になるため、事前に見積もりを取ってから相談するようにしましょう。
遺産分割協議を行う
遺産分割協議とは相続人全員が集まって不動産を含む財産の分割方法や割合を話し合うことです。被相続人が残した財産のうち、どの財産を相続するのかを相続人全員で話し合いを行わなければいけません。話し合いがまとまった後は、財産の分割方法が明記された遺産分割協議書に署名捺印を行います。遺言書がない場合は、遺産分割協議書がなければ相続登記ができないため、注意してください。なお遺産分割協議書は司法書士などの専門家が作成してくれます。
相続登記の申請を行う
相続登記の申請は専門家が相続人に代わって行ってくれます。専門家から言われた必要書類を用意し、報酬額を支払うようにしましょう。また報酬額以外にも「登録免許税」を納めなければいけません。登録免許税は相続する不動産の「固定資産税評価額×税率（0.4％）」です。固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されているため、事前に確認しておきましょう。
